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明年3月1日起成都正式实施存量非住宅房产交易评估计税

  12月13日,成都市财政局、成都市地方税务局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市公安局、成都市发展和改革委员会发布了《关于存量非住宅房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》(成财税法〔2017〕11号)(以下简称《通告》)。此举旨在为进一步加强税收征管,促进房产交易税收公平。《通告》明确从2018年3月1日起,在成都全市范围内对存量非住宅房产交易正式实施评估计税。

  “根据《财政部、国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)、《省财政厅、省地方税务局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(川财税〔2011〕41号)等规定,按照全市存量房房产交易评估计税按住宅、非住宅分两阶段推进的工作部署,2012年成都市即启动了第一阶段对存量住宅房产交易的评估计税工作,发挥了引导诚信纳税、促进税收公平的积极作用。”成都市地方税务局财产与行为税处相关负责人说,为进一步强化税收征管,公平房产交易税收负担,经成都市政府同意,从2018年3月1日起,将在全市范围内部开展第二阶段对存量非住宅房产交易评估计税工作,实现存量房房产交易评估计税工作的全面覆盖。

  适用于哪些范围?

  《通告》适用于成都全市范围内存量非住宅房产交易计税价格核定。

  名词解释

  存量非住宅是指“二手房”中的非住宅类房产,主要包括办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等房产类型。与此相对的,开发商出售的新建非住宅类房产属于增量房,即“一手房”范围,不属于存量非住宅房产范围。

  存量非住宅房产交易计税,原则上以交易双方签订并申报的合同价格为计税依据。对于纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的,税务机关将按照存量非住宅申报价格评估值核定计税价格,采用评估计税方式计算征收相关税费。

  计税原则是什么?

  《通告》规定了存量非住宅房产交易计税价格,原则上以交易双方申报的合同价格为依据。对纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定,由地税机关按存量非住宅申报价格评估值核定计税价格。存量非住宅申报价格评估值是由地税机关委托房地产估价机构根据房产的实物、区位、权益等因素,按照房地产估价相关规范和标准求取的交易房产评估值。地税机关将根据房地产市场情况对存量非住宅申报价格评估值进行动态调整。 

  执行时间

  《通告》自2018年3月1日起执行。具体适用时间以存量非住宅房产交易的网签合同时间为准,即在2018年2月28日后,交易双方通过成都市城乡房产管理局“成都住房租赁交易服务平台”签订《成都市存量房买卖合同》的,均适用本《通告》。

  此次开展存量非住宅房产交易评估计税工作,不涉及对存量住宅房产交易评估计税现行规定的调整。存量住宅房产交易评估计税仍按现行规定执行,维持不变。 

  问答

  问:什么是存量非住宅?什么是存量非住宅房产交易评估计税?

  答:存量非住宅是指“二手房”中的非住宅类房产,主要包括办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等房产类型。与此相对的,开发商出售的新建非住宅类房产属于增量房,即“一手房”范围,不属于存量非住宅房产范围。

  存量非住宅房产交易计税,原则上以交易双方签订并申报的合同价格为计税依据。对于纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的,税务机关将按照存量非住宅申报价格评估值核定计税价格,采用评估计税方式计算征收相关税费。

  问:此次评估计税的适用范围是什么?

  答:适用于全市范围内存量非住宅房产交易行为(包括买卖、赠与等)。其中,存量房交易俗称“二手房交易”,是指已办理权属登记的房产再次进行交易;非住宅是指除了住宅以外的非居住用房产,包括办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等房产类型。

  问:开展评估计税的依据是什么?

  答:2010年,财政部、国家税务总局下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号),要求各地从2012年7月起全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管。

  2011年,省财政厅、省地税局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅下发了《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(川财税〔2011〕41号),要求从2012年7月起在全省范围内正式予以启动。

  按照分阶段实施安排,我市于2012年7月已先行启动了第一阶段对存量住宅房产交易实行评估计税。这次对存量非住宅房产交易实行评估计税属于第二阶段工作安排的落实。  

  问:为什么要对存量非住宅房产交易实施评估计税?

  答:当前,存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象,部分纳税人纳税申报的价格远低于真实成交价格,造成国家税收的明显流失。同时,存量住宅房产交易先行实施评估计税五年多来,运行平稳有效,起到了压缩偷逃税收空间、促进依法纳税的积极作用。为防堵低报成交价格偷逃税收的违法行为,促进税收征管公平,这次进一步将评估计税工作推进到存量非住宅房产交易,实现存量房交易评估计税的全面覆盖。

  问:还有哪些城市开展了存量非住宅房产交易评估计税工作?

  答:目前,按照财政部、国家税务总局的要求,广州、杭州、南京、武汉、西安、南昌、海口等城市已开展存量住宅交易、存量非住宅交易评估计税工作多年。截至2017年11月底,全省除成都等个别城市外,省内其余地(市)州已开展了存量非住宅交易的评估计税工作。

  问:此次评估计税什么时候正式开始实施?

  答:将于2018年3月1日起正式实施。具体交易的适用时间以通过成都市城乡房产管理局“成都住房租赁交易服务平台”签订《成都市存量房买卖合同》的时间为准。

  问:2018年3月1日以前“网签”的存量非住宅房产交易合同,是否需要实行评估计税?

  答:2018年3月1日前“网签”的存量非住宅房产交易合同,凡在合同有效期内前来办理纳税申报的,仍按评估计税实施前的征管方式办理。

  问:申报价格评估值是如何产生的?

  答:由税务机关采用批量评估技术,通过政府采购具有二级以上资质的房地产估价机构,对全市存量非住宅基础数据进行现场采集(涉及商业繁华度、交通便利度、门面宽深比等指标),再将采集数据通过软件进行分析建模,最终求取产生待估房产的评估值。  

  问:申报价格评估值会进行调整吗?

  答:将实行动态调整。税务机关将通过比较分析评估值与采集的真实成交案例、租金案例、网络挂牌案例等,定期对评估值进行动态更新,以推动评估值与市场交易价格变动保持相对一致。

  问:纳税人能否提前查询到申报价格评估值?

  答:按照国家税务总局规定,税务机关不得以任何形式提前向纳税人透露申报价格评估值。纳税人应以真实成交价格作为纳税申报价格。

  问:纳税人对经税务机关评估后核定的计税价格有异议,该怎么办?

  答:有四种处理方式:

  一是纳税人可向税务机关提出复核申请,由税务机关进行核查;

  二是纳税人可委托具有二级以上资质并在本地行政主管部门备案登记的房地产估价机构进行估价,如税务机关对估价报告无异议,参考估价结论确定计税价格;

  三是纳税人和税务机关可共同委托价格认证机构对所交易的存量非住宅进行价格认定;

  四是纳税人依照税务机关核定的计税价格计算缴纳税款或提供相应的纳税担保后,可依法申请行政复议;对行政复议决定不服的,可依法向人民法院起诉。  

  问:纳税申报时没有交易房产的评估值,该怎么办?

  答:如果个别交易房产暂无对应评估值,需由税务机关先行补充采集数据并予以评估后,再行办理纳税申报。

  问:实行评估计税后,办税流程有变化吗?

  答:办税流程和提供资料均无变化。

  问:开展评估计税和开征房地产税有关系吗?

  答:2010年,财政部、国家税务总局即下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》,推进评估计税是落实已有要求,加强存量房交易环节税收征管的既有工作措施。主要目的是防堵交易双方虚假申报成交价格造成的税款流失,引导纳税人依法诚信申报纳税。此项工作既不是当前房地产市场调控的新举措,也不涉及开征房地产税考虑。

  问:虚报成交价格偷逃税款有什么后果?

  答:交易双方应如实向税务机关进行纳税申报。通过订立虚假合同低报成交价格,不缴或者少缴应纳税款的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定处理,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。(记者 文强)

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